특정했다고
믿었던 토지

계약서에 도장을 찍는 날, 당사자들은 대체로 웃습니다. 잘 부탁드립니다, 좋은 인연으로 이어가시죠. 그 자리에서 “만약 일이 틀어지면”을 꺼내는 사람은 분위기를 깨는 사람이 됩니다.

그래서 계약서는 좋은 날의 언어로 쓰입니다. 세부는 “그때 가서 협의하자”로 남기고, 서로가 걱정하는 바는 특약사항 몇 줄로 짧게 적어 넣습니다. 아무 일도 생기지 않으면 그 몇 줄은 영영 읽히지 않습니다.

문제는 사고가 난 뒤입니다. 그날부터 그 몇 줄은 계약서에서 가장 자주 읽히는 문장이 되고, 대개 한쪽에만 유리하게 읽힙니다. 어제의 동지가 오늘의 상대방이 되는 데는 시간이 오래 걸리지 않습니다.

토지 매매 분쟁, 그중에서도 여러 사람이 한 필지를 나누어 산 사건은 이 구조가 가장 선명하게 드러나는 자리입니다. 최근 처리한 사건을 계기로, 이런 사건에서 무엇이 쟁점이 되고 변호사가 실제로 무엇을 하는지 정리해 둡니다.

매도인이 공유자 여러 명이고, 매수인도 여러 명이며, 목적물은 아직 나뉘지 않은 하나의 필지. 이 세 조건이 겹치면 사건의 난이도는 더해지는 것이 아니라 곱해집니다. 이유는 네 가지입니다.

첫째, 처분에는 공유자 전원이 필요합니다. 공유물의 처분·변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다(민법 제264조). 공유자 한 사람만 상대해서는 목적을 이룰 수 없고, 매도인 측 내부에 이견이 생기면 그 이견이 그대로 매수인의 위험이 됩니다.

둘째, 아직 나뉘지 않은 땅은 내 이름으로 등기되지 않습니다. 1필지 중 특정 부분을 샀더라도 분할 전에는 그 부분만 떼어 이전등기를 할 수 없습니다. 분할이 먼저 이루어지거나, 일단 지분으로 이전받은 뒤 공유물분할로 정리하는 경로를 밟게 됩니다. 어느 쪽이든 내 권리의 실현이 내가 계약하지 않은 사람들의 협력에 걸립니다.

셋째, 계약서 한 장에 여러 명이 서명했다면 그것이 하나의 계약인지 여러 개의 계약인지부터 다툼이 됩니다. 이 판단에 따라 해제의 효력이 나에게만 미치는지 전원에게 미치는지, 다른 매수인의 이행지체가 나에게 영향을 주는지, 소송을 누구를 상대로 어떤 형태로 제기해야 하는지가 전부 달라집니다.

넷째, 매수인들 사이의 이해가 정면으로 충돌합니다. 진입로를 어디로 낼지, 경계선을 어디에 그을지는 구역마다 유불리가 정반대입니다. 그런데 매도인의 목표는 전체 매각의 완결이므로, 개별 매수인의 형상 요구는 대체로 후순위로 밀립니다.

나와 계약하지 않은 사람의 이해관계가 내 계약의 이행을 좌우한다. 이것이 다수 당사자 부동산 분쟁의 본질입니다.

1필지 중 위치와 면적을 정하여 그 일부를 매수하는 것은 유효하고, 매수인은 그 특정 부분에 관한 소유권이전등기청구권을 가집니다. 여기까지는 다툼이 없습니다.

문제는 ‘특정되었다’는 판단이 당사자의 기억이 아니라 기록으로 이루어진다는 점입니다. 법원이 살피는 것은 대체로 이런 것들입니다.

• ✔도면이 계약의 내용으로 편입되었는가
• ✔경계가 객관적으로 확인 가능한 정도로 그려졌는가
• ✔계약서 본문이 매매 대상을 ‘지분’으로 적고 있지는 않은가
• ✔대금이 구역마다 다르게 정해졌는가, 아니면 면적에 비례할 뿐인가
• ✔계약 이후 당사자들이 특정 부분을 전제로 행동해 왔는가

실무에서 가장 많이 무너지는 지점은 세 번째와 네 번째입니다. 본문에는 편의상 지분으로 적고 실제 합의는 도면으로 한 계약이 대단히 많은데, 분쟁이 되면 상대방은 본문을 들고 이쪽은 도면을 듭니다.

이때 대금 구조가 결정적인 정황이 됩니다. 면적에 비례한 지분 거래라면 구역이 달라도 평당 단가가 같아야 합니다. 단가가 구역마다 크게 다르다면, 당사자들이 값을 매긴 대상은 면적이 아니라 위치와 형상이었다는 뜻입니다. 계약 당시 아무도 그런 의도로 표를 만들지 않았더라도, 그 표는 나중에 특정 부분 매매를 증명하는 객관적 자료가 됩니다.

특정은 계약할 때 말로 하는 것이 아니라, 분쟁이 났을 때 기록으로 증명되는 것입니다.

계약금은 원칙적으로 해약금입니다(민법 제565조). 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 물어주고 계약에서 빠져나올 수 있습니다.

여기에 계약서가 “손해배상은 계약금을 기준으로 한다”는 조항을 두면 손해배상액의 예정이 됩니다(민법 제398조). 실제 손해가 얼마든 배상 범위가 계약금 선에서 정해집니다.

더 까다로운 것은 특약이 하나 더 붙는 경우입니다. “○○ 사유로 이행이 어려운 경우 계약금만 반환한다” 같은 조항입니다. 계약할 때는 매수인을 보호하는 문장처럼 읽히지만, 사고가 난 뒤에는 정반대로 작동합니다. 상대방이 그 사유에 해당한다고 주장하는 순간, 이쪽이 입은 손해가 얼마든 회수 한도가 계약금에서 닫힙니다.

그래서 이런 사건에서 법리 구성의 출발점은 하나입니다. 내가 주장하는 채무불이행이 그 특약이 예정한 사유 안에 있는가, 밖에 있는가. 밖으로 구성해야 그 조항의 사정거리에서 벗어납니다.

실무적으로는 불이행을 하나로 좁히지 않고 층으로 쌓습니다. 약정한 형상·면적과 다른 물건을 제공한 것, 이전등기 절차에 착수하지 않은 것, 특약으로 명시한 정리 의무를 이행하지 않은 것을 각각 독립된 불이행으로 세우면, 상대방은 그 전부에 특약의 우산을 씌워야 하므로 방어가 어려워집니다.

잔금을 지급하지 않은 쪽이 오히려 이행지체 책임을 지는 것 아니냐는 반문이 나옵니다. 여기에는 동시이행의 항변이 있습니다(민법 제536조). 상대방이 자기 의무를 이행하지 않는 이상 이쪽도 이행지체 책임을 지지 않습니다. 다만 이 항변이 설득력을 가지려면 지급할 의사와 자력이 있었다는 사실이 기록으로 남아 있어야 합니다.

중개인이 개입한 거래에서 자주 생기는 문제가 있습니다. 중개인의 목표는 계약의 성사입니다. 목표 자체가 잘못된 것은 아니지만, 성사에 가까워질수록 양쪽에 서로 다른 온도의 말이 전달되기 쉽습니다. 한쪽에는 “그 정도는 조정해 주신다고 하셨다”가, 다른 쪽에는 “그 부분은 크게 문제 삼지 않겠다고 하셨다”가 전해지는 식입니다.

매도인이 중개인에게 사실상 전권을 맡긴 상태라면 문제가 커집니다. 매도인 본인은 자신이 무엇을 승낙했는지 정확히 모르는 채로 계약에 묶이고, 분쟁이 되면 “나는 그렇게 말한 적 없다”는 답이 돌아옵니다. 여기서부터는 대리권의 범위가 어디까지였는지, 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 만한 사정이 있었는지가 별도의 쟁점이 됩니다.

그래서 상담 초기에 가장 먼저 하는 일이 대화의 재구성입니다. 누가 누구에게 언제 무엇을 말했는지를 시간순으로 늘어놓고, 그중 기록으로 남은 것과 기억에만 있는 것을 분리합니다. 이 작업을 해 두면 상대방의 주장이 어느 지점에서 기록과 어긋나는지가 드러납니다.

계약 단계에 있는 분이라면 다음 세 가지만으로도 나중의 다툼이 크게 줄어듭니다.

• ✔구두로 합의한 내용은 그날 안에 문자나 메일로 상대방에게 확인받습니다
• ✔중개인을 통해 들은 내용은 ‘이렇게 전달받았다’는 형식으로 상대방 본인에게 직접 확인합니다
• ✔도면·명세표처럼 계약의 전제가 된 자료는 계약서 본문에서 명시적으로 인용합니다

분쟁의 순서는 대체로 비슷합니다. 먼저 만나서 조정하자는 의사를 전달하고, 무산되면 내용증명을 보내고, 회신이 강경하면 소를 제기합니다. 그런데 소를 제기한 뒤에 협상이 다시 열리는 경우가 상당히 많습니다.

이유는 단순합니다. 소장은 상대방이 처음으로 이쪽 주장의 전모를 보는 문서이기 때문입니다. 그 전까지 상대는 이쪽이 무엇을 어디까지 알고 있는지, 어떤 법리로 접근할 것인지 모릅니다. 자료와 논리가 정리되어 한꺼번에 도착하는 순간, 상대의 계산이 바뀝니다.

그래서 소장을 쓸 때 목표를 판결 하나로만 두지 않습니다. 판결을 받기 위한 문서이면서 동시에 닫힌 협상 테이블을 다시 여는 문서로 씁니다. 이 둘은 충돌하지 않습니다. 다만 후자를 염두에 두면 감정적인 표현을 덜어내고 사실과 법리만 남기게 됩니다. 상대를 모욕하는 문장은 판결에 도움이 되지 않고, 협상은 확실히 닫습니다.

실제로 서로 물어뜯을 각오가 선 사건이 아니라면, 양쪽의 목표는 대체로 같습니다. 원만한 종결입니다. 그렇다면 변호사가 할 일은 법정에서 이기는 방법만 준비하는 것이 아니라, 소송 밖의 경로까지 함께 설계해 두는 것입니다.

합의가 되면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 실무에서 가장 조심하는 순간이 여기입니다. 부실한 합의서는 분쟁을 끝내는 것이 아니라 다음 분쟁의 근거가 됩니다.

합의서에는 정해진 양식이 없습니다. 사건마다 무엇을 넣을지가 다르고, 그 판단이 곧 실력입니다. 다만 어떤 사건에서든 반드시 확인하는 것들이 있습니다.

• ✔소취하와 이행을 동시에 맞물릴 것
• ✔소취하만으로는 다시 소를 제기할 수 있으므로, 부제소 합의를 별도로 넣을 것
• ✔이행의 시기·방법·계좌를 특정하고, 늦어질 경우의 지연손해금을 정할 것
• ✔위약벌인지 손해배상액의 예정인지를 문언으로 분명히 할 것
• ✔분할·인허가·지상물 정리처럼 미래의 사건에 걸린 합의라면 기한과 미이행 시의 효과를 함께 정할 것
• ✔이 분쟁과 관련된 제3자에 대한 청구를 어떻게 처리할지 정할 것
• ✔필요하다면 조정조서나 공정증서 형태로 만들어 집행권원을 확보할 것

마지막 항목이 특히 중요합니다. 합의서는 그 자체로 강제집행의 근거가 되지 않습니다. 상대가 약속을 지키지 않으면 그 합의서를 들고 다시 소송을 해야 합니다. 법원의 조정조서나 화해권고결정, 또는 강제집행을 인낙한다는 문구가 들어간 공정증서로 만들어 두면 그 단계를 건너뜁니다. 합의 조건을 다투느라 이 부분을 놓치는 경우가 많습니다.

앞서 언급한 사건은 소 제기 이후 협의가 재개되어 합의로 종결되었습니다. 구체적인 조건은 밝히지 않습니다.

돌아보면 이 사건에서 가장 시간이 많이 든 일은 법리 구성이 아니었습니다. 상대방과 이쪽이 각자 무엇을 잃는지, 어디까지 물러설 수 있는지를 확인하는 과정이었습니다. 그 과정은 길고 섬세하며, 대체로 재판 자체보다 오래 걸립니다.

“법대로 해.” 분쟁 상담에서 가장 자주 듣는 말이고, 제가 가장 마지막에 꺼내는 카드입니다.

법대로 하는 일은 생각보다 오래 스트레스를 견디는 과정입니다. 기일은 몇 달 간격으로 잡히고 그 사이에도 일상은 계속됩니다. 그래서 서로 끝을 볼 각오가 선 사건이 아니라면, 소송은 목표가 아니라 수단으로 씁니다. 법리로 입장을 정확히 세우는 일과 그 입장을 들고 협상 테이블로 돌아가는 일은 반대 방향이 아닙니다. 오히려 전자가 없으면 후자에서 밀립니다.

이 글은 일반적인 법리 설명을 목적으로 작성되었으며 개별 사건에 대한 법률자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 개별 상담을 받으시기 바랍니다.